Alex Nabuco dos Santos observa que el debate sobre contratos largos o flexibles ha ganado centralidad en las decisiones inmobiliarias de las empresas en los últimos años. El tema dejó de ser únicamente jurídico y pasó a formar parte de la planificación estratégica de las organizaciones, especialmente en un entorno económico más selectivo y sujeto a ajustes regulatorios. La elección del modelo contractual influye en los costes, la capacidad de adaptación y la competitividad operativa, convirtiéndose en un factor decisivo en la ocupación de inmuebles corporativos.
Esta redefinición no ocurre por moda. Refleja cambios en la forma en que las empresas proyectan el crecimiento, gestionan riesgos y utilizan el espacio físico como parte de su estrategia. El contrato pasa a ser un instrumento de gestión, y no solo un compromiso a largo plazo.
Contratos largos como herramienta de previsibilidad
Alex Nabuco dos Santos explica que los contratos de larga duración siguen siendo relevantes para las empresas que buscan previsibilidad financiera y estabilidad operativa. En activos bien ubicados y con infraestructura adecuada, plazos más extensos permiten diluir costes, negociar condiciones más favorables y reducir incertidumbres relacionadas con reajustes frecuentes.
Este modelo suele ser adoptado por operaciones consolidadas, con demanda estable y menor necesidad de cambios rápidos. Además, los contratos largos tienden a favorecer inversiones del propietario en el inmueble, como adecuaciones técnicas y mejoras estructurales, ya que el horizonte de retorno se vuelve más claro.
Aun así, el atractivo de este formato depende de cláusulas bien diseñadas. Reglas de reequilibrio económico-financiero, revisiones periódicas y una definición objetiva de responsabilidades ayudan a mantener el contrato funcional incluso ante cambios de escenario.
Flexibilidad como respuesta a la incertidumbre
Por otro lado, como destaca Alex Nabuco dos Santos, la búsqueda de contratos más flexibles ha crecido a medida que las empresas comenzaron a enfrentar ciclos más cortos y decisiones menos lineales. Flexibilidad significa la posibilidad de ajustar superficie, plazo o condiciones sin comprometer la operación ni generar costes excesivos.
Este modelo es especialmente valorado por empresas en expansión, sectores sujetos a oscilaciones de demanda y organizaciones que priorizan la agilidad. Contratos más cortos o con opciones de salida reducen la exposición a riesgos de largo plazo y permiten una mayor adaptación a cambios estratégicos.
No obstante, la flexibilidad tiene un coste. En muchos casos, se traduce en valores más altos o en una menor disposición del propietario a invertir en el inmueble. La decisión implica equilibrar libertad operativa e impacto financiero.
El papel del coste total de ocupación
Según el enfoque de Alex Nabuco dos Santos, la elección entre contratos largos o flexibles pasó a estar guiada por el coste total de ocupación. Alquiler, cargas, impuestos, costes de adecuación y riesgos contractuales se analizan de forma integrada. El plazo, por sí solo, dejó de ser el principal criterio.
Las empresas comenzaron a comparar escenarios. Un contrato largo con coste previsible puede ser más eficiente que múltiples renegociaciones en contratos cortos. En otros casos, la flexibilidad compensa un valor mayor al evitar costes de reubicación o inadecuación del espacio en el futuro.
Este análisis más amplio eleva el nivel técnico de las decisiones y reduce elecciones basadas únicamente en el precio nominal.
Las estrategias híbridas ganan espacio
Como observa Alex Nabuco dos Santos, crece la adopción de estrategias híbridas de ocupación inmobiliaria. Las empresas combinan contratos largos en activos estratégicos, como sedes o centros logísticos, con contratos flexibles en áreas de apoyo o expansión. Esta combinación permite equilibrar estabilidad y adaptación.
El modelo híbrido también influye en el tipo de inmueble demandado. Espacios modulares, edificios con posibilidad de expansión y layouts adaptables ganan relevancia. La flexibilidad deja de estar solo en el contrato y pasa a ser una característica del propio activo.
Esta tendencia refuerza la importancia de proyectos bien planificados y de contratos alineados con la realidad operativa del ocupante.
Impactos para propietarios e inversores
Alex Nabuco dos Santos aclara que la redefinición de las estrategias de ocupación exige ajustes por parte de propietarios e inversores. Los activos capaces de ofrecer distintos formatos contractuales tienden a ser más competitivos. La rigidez excesiva reduce la base de demanda, especialmente en mercados más selectivos.
Por otro lado, contratos bien estructurados, incluso cuando son flexibles, pueden preservar la previsibilidad de ingresos si se combinan con buenas garantías y una gestión profesional. El desafío consiste en diseñar modelos que atiendan las necesidades de las empresas sin comprometer la viabilidad de la inversión.
Este movimiento contribuye a la profesionalización del mercado corporativo, elevando la calidad de las negociaciones y de las relaciones contractuales.
Una decisión alineada con la estrategia empresarial
En la interpretación de Alex Nabuco dos Santos, no existe un modelo contractual universalmente superior. La elección entre contratos largos o flexibles debe estar alineada con la estrategia, el grado de madurez y el perfil de riesgo de la empresa. El error está en replicar soluciones sin considerar el contexto específico de la operación.
A medida que las empresas refinan sus estrategias de ocupación inmobiliaria, el contrato asume un papel central en la gestión de costes y riesgos. Comprender esta dinámica permite decisiones más conscientes, capaces de sostener la eficiencia y la competitividad a lo largo del tiempo.
Autor: Elina Morozova
